中古マンション選びのチェックポイント

通常、リノベーションは一度、スケルトン状態にしてから行なうのですが、実は中古マンションの中には、最初の建築工法によって、スケルトン状態にできないマンションがあります。つまり、リノベーションがしにくい物件があるのです。

したがって物件の状態だけではなく、建てられた時代や施工の質、どのような過程を経てきたのかなどをしっかり見極めることが大切です。

そこで中古マンションを購入する際のチェックポイントを列挙しましょう。なお、不動産屋に持っていけるように中古マンションチェックシート（※）を準備しております。プリントアウトしてお使いください。

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チェックポイント

1.周辺環境（交通の便、道路の様子、位置、周辺環境、騒音問題など）

最も重要なのが、周辺環境です。これは、中古マンションに限らず、物件選びの基本です。交通の便、方角、騒音、周辺建物など、実際に現地に出向きチェックしましょう。
できれば、日中と夜と時間を変えて行ってみることをお勧めします。というのも、日中は閑静な住宅地に思えても、夜は人通りがなく防犯上の問題があるということもあります。

2.管理状況

忘れてはならないのが、マンションの管理状態です。管理会社が行なっているのであれば、その会社の実績や規模なども調べましょう。同時に、マンションの管理状態は、ある程度自分の目で確認することができます。たとえば、ゴミ置き場の管理状態はどうか。きれいに掃除されているか。ゴミがきちんと分別されているかなどを見れば、管理状態の良し悪しの判断や共同住人の意識などわかります。
同じように、廊下やエレベーター・建物周辺は汚れたり、ゴミが落ちたりしていないか。廊下の照明はどうか。電球が切れたまま放置されていないか。避難階段に物が置いていないか、非常階段や手すりが錆びだらけになっていないか。駐輪場はきちんと整理されているか。乱雑に自転車が置かれていないかなど……。

細かいようですが、これも不動産屋に聞くだけではなく、自分の目で確かめることです。管理状態がよいマンションか否か、住人ともめたりせずに気分よく暮らせるかどうかを判断する材料でもあります。
管理がしっかりしているマンションは、築年数が経っていても定期的な補修や修繕がきちんと行なわれていますから、購入時の大きなチェックポイントになります。

3.管理規約

管理規約がどうなっているかも確認しましょう。
リノベーションの工事をしても大丈夫かどうか必ず確認し、
リノベーションできるとしても、フローリングの防音規定があるかどうか、工事前の提出書類の内容、上下階や両隣の承諾が必要なのかなど、きちんと確認したいものです。

4.修繕履歴や修繕計画、耐震診断の有無

管理会社が見つかったら、後悔しないために必ず修繕履歴や修繕計画も聞いてみましょう。防水や構造補強などの計画があるかどうか。
そして、耐震診断がしてあればその内容も確認しましょう。

5.土地は所有権か借地権か

マンションには所有権か借地権かの違いがあります。購入したい物件が、このどちらかもチェックしましょう。

一般に、区分所有権のマンションの場合は、土地も含まれます。ところが、定期借地権付きのマンションの場合、土地を第三者から借りて、マンションを建築し、土地と建物を借りる権利を、複数の住人と共有します。一定の期間、たとえば50年とか30年という期間が満了したら、建物を壊して土地を地主に返還しなければなりません。その代わり、マンションの価格は安くなります。一般に所有権のマンションの約6割といわれています。

購入する物件が所有権であれば、いったん購入すれば自分のものになりますが、借地権のマンションに関しては、期間が満了すればそこに住み続けることができなくなります。

そこで借地権のマンションの場合は、購入時に残りどれぐらい住み続けられるのかを確認する必要があります。さらに、所有権のマンションは資産価値がゼロになることはありませんが、後者の場合、期間が満了すれば資産価値はゼロになります。
資産価値を取るか、価格の安さを取るかは個人の価値観にもよりますが、マンションを第三者に賃貸するなど、投資を念頭に置いている人は所有権のマンションを選ぶべきでしょう。

6.設備状況

また実際に生活するにあたっては、駐車場や駐輪場、バイク置き場などがしっかり確保されているか、自由に利用できるか、あるいは使用料金はどうなっているか。
インターネットやケーブルテレビの設備はあるか、なども確認したほうがよいでしょう。

7.金融機関の借り入れ対象になるか否か

金融機関などに借り入れができる物件かどうかも必ずチェックしましょう。従来、中古マンションの購入に当たってローンが組めるのは、購入物件の価格のみでした。つまり、リノベーションのための費用はローンの対象外だったのです。
たとえば2500万円が該当物件の価格だとして、ローンはその2500万円のみで、リノベーションの費用を仮に700万円とすると、それは購入者が用意しなければならなかったのです。

物件価格とリノベーションの費用を足して3200万円に対して、新築マンションの価格が3500万円だとすれば、中古マンションでリノベーションしたほうが300万円安くすむのですが、新築マンションのほうは全額ローンが組めるので、「新築のほうがいい」と判断しがちだったのです。実際には当初の負担は前者のほうが大きいはずなのですが……。

しかし現在は法律が改正され、中古マンションの価格とその改築費用を合算した全額がローンの対象となりました。この改正によって、個人が中古マンションをリノベーションし、ローンで購入することが容易になっています。
ただ、こうしたローンを利用できるかどうか、購入者の収入や職業次第では制約される場合があるので、金融機関や不動産屋に確認しておきましょう。